- Brauche ich eine Genehmigung, um meine Wohnung kurzzeitig zu vermieten?
- Das hängt vom Bundesland und von der Stadt ab. Wo ein Zweckentfremdungsverbot gilt — in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und weiteren angespannten Wohnungsmärkten — darf Wohnraum nicht ohne Genehmigung dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden. Die zeitweise Vermietung der selbst bewohnten Hauptwohnung ist dort in der Regel möglich, aber anzeigepflichtig.
- Was ist die Registriernummer?
- In Städten mit Zweckentfremdungsverbot vergibt das Bezirksamt eine Registriernummer, die in jedem Inserat stehen muss. Die Plattformen sind verpflichtet, Inserate ohne gültige Nummer nicht zu veröffentlichen, weshalb eine fehlende Nummer nicht zu einer Verwarnung führt, sondern dazu, dass das Inserat nicht erscheint.
Zweckentfremdungsverbot: der eigentliche Maßstab
Der zentrale Begriff ist die Zweckentfremdung: Wohnraum, der dem Wohnungsmarkt entzogen und stattdessen an Touristen vermietet wird. Wo ein Verbot gilt, ist genau das genehmigungspflichtig — und Genehmigungen für eine dauerhafte Ferienwohnungsnutzung werden in angespannten Märkten selten und meist nur gegen Ersatzwohnraum erteilt.
Die zeitweise Vermietung der eigenen Hauptwohnung ist davon zu unterscheiden und regelmäßig zulässig, in Berlin etwa auch ganzjährig für die selbst bewohnte Wohnung, sofern sie angezeigt und registriert ist. Für eine Zweitwohnung gilt das nicht.
Berlin im Besonderen
Berlin führt das Verfahren über die Bezirksämter: Antrag, Registriernummer, Nummer ins Inserat. Für die Hauptwohnung ist die Nummer im Regelfall zu bekommen; für eine Zweitwohnung ist die Vermietung an Touristen auf einen begrenzten Teil des Jahres gedeckelt und darüber hinaus genehmigungspflichtig.
Verstöße werden als Ordnungswidrigkeit mit empfindlichen Bußgeldern verfolgt, und die Bezirke werten Plattformdaten aus. Die Durchsetzung hängt also nicht davon ab, dass sich eine Nachbarin beschwert.
Was zusätzlich zu klären ist
Unabhängig vom Zweckentfremdungsrecht gilt:
- Die Teilungserklärung oder Hausordnung einer Eigentümergemeinschaft kann Ferienvermietung untersagen
- Ein Mietvertrag erlaubt Untervermietung an Touristen in aller Regel nicht ohne Zustimmung
- Die Übernachtungsteuer der Stadt — in Berlin die City Tax — ist auf den Übernachtungspreis zu entrichten
- Bei gewerblichem Umfang kommen Gewerbeanmeldung und Umsatzsteuer hinzu
Wenn eine Wohnung vom Ferienbetrieb in die Dauervermietung wechselt, wechselt sie bei Direct PMS nicht das System: Mietvertrag, Kaution und Nebenkosten laufen auf demselben Objektdatensatz.
Für Verwalter von Dauermietverhältnissen →- Regeln und Sätze ändern sich häufig; diese Seite ist eine Zusammenfassung und keine Rechtsberatung. Prüfen Sie die amtliche Quelle, bevor Sie sich auf eine Zahl verlassen.
BC moved short-term rental regulation from the municipality to the province: a principal-residence requirement in most communities, a provincial registry, and a duty on the platforms to enforce both.
Alberta is the loosest short-term rental regime of the four big provinces — no provincial licence, no principal-residence test — which puts the whole of the compliance burden on the city and the tax.
Quebec put the enforcement duty on the platforms: a listing without a valid registration number is one the platform is not allowed to publish, and the fines for publishing it anyway are aimed at the platform as much as the host.
La France superpose trois régimes : la déclaration, qui est nationale ; le plafond de nuitées, qui dépend de la commune ; et le changement d'usage, qui ne concerne que les logements qui ne sont pas votre résidence principale.